Лет сто назад основным видом жилого здания в центральной части Киева стал многоквартирный доходный дом. Хронический дефицит жилья в бурно развивавшейся "сахарной столице" делал этот способ помещения капитала достаточно выгодным: если деньги, положенные в банк, приносили за год по пяти копеек с каждого рубля, то доходный дом обеспечивал по девяти, а то и по десяти копеек. Естественно, прибыль домовладельца была тем выше, чем больше полезной площади удавалось разместить на территории его усадьбы. Дополнительным стимулом к наращиванию этажности и плотности застройки в центре города служила высокая стоимость земли. Одна квадратная сажень (примерно 4,5 кв.м) на Крещатике стоила 300-400 рублей, тогда как на окраинах - всего несколько рублей.

Именно в 1890-х годах исчезли главные "белые пятна" на плане центра: была распланирована и застроена известная усадьба професора Меринга между Институтской и Лютеранской улицами, ранее сохранявшая патриархальный характер; на ярах под Старокиевской горой пролегла Святославская ул. (теперь ул. Чапаева). Там стремительно возводились 4-5-этажные доходные дома по периметру улиц.

 

Тогда же произошло еще одно важное событие: в 1897 г. последовало официальное распоряжение о преобразовании Киево-Печерской крепости в крепость-склад. Тем самым для застройки освободились обширные территории Печерска и Лыбидской части, ранее скованные "эспланадными правилами". Разумеется, не каждый домовладелец располагал средствами для крупного строительства в новых условиях, когда необходимые капиталовложения по сравнению с прежними временами выросли на порядок.

Но для этого в городе существовали учреждения, специализировавшиеся на выдаче ссуд под залог недвижимости; Кредитное общество, Общество взаимного кредита, Земельный банк, а также отделение Полтавского Земельного банка. Давая долгосрочные кредиты на приемлемых условиях, они активно стимулировали домостроительство.

Порой ссуда выдавалась поэтапно: первая часть - под залог земельного участка или начатого строения, а вторая часть - под залог уже выстроенного дома, что позволяло застройщику рассчитаться с подрядчиками. Между прочим, именно так был возведен знаменитый дом Городецкого на Банковой. Вся эта совокупность факторов породила на рубеже, XIX - XX столетия "строительную лихорадку" ( домостроительную горячку ) - ажиотажное домостроительство как актуальный способ помещения средств. "Приступы" этой "лихорадки" четко регулировались рыночными законами: в какой-то момент спрос в строительном деле намого превышал предложение, цены на материалы и услуги подрядчиков взмывали к небесам, аппетиты застройщиков умерялись, домостроительство сокращалось, цены падали - и все начиналось сначала.

Но как бы то ни было, облик киевских улиц менялся на глазах. Значительная часть новых зданий возводилась добросовестно и прочно, в расчете на длительное выгодное использование. Но к сожалению, не обходилось без спекуляций. Нередко застройщики имели в виду лишь одну цель сразу же продать новый дом с какой ни есть выгодой.

При том не обязательно было выкладывать наличные деньги: выработалась хитроумная система жонглирования кредитами. В разгар "строительной лихорадки" 1900 года эту систему популярно изложил фельетон на страницах газеты "Киевлянин", с которым вы можете ознакомиться здесь же.

Если не считать характерного для политической линии "Киевлянина" обвинения во всех бедах евреев, механика была вскрыта вполне справедливо.

БЕСЕДА. "Киевлянин", 3 сентября 1900 г„ N244 (текст дан с сокращениями).

Киевский домовладельческий мир очень интересен и своеобразен, и с ним стоит познакомиться, тем более что он находится в тесной связи с обнаружившеюся в последние годы в Киеве домостроительною горячкой, на которую киевские квартиронаниматели одно время смотрели как на лекарство против удручающей всех квартирной дороговизны.

Надежды до сих пор остаются надеждами, а дома в Киеве тоже продолжают расти, как грибы, и какие дома! О каком-нибудь двухэтажном никто и думать не хочет, а всякий норовит соорудить Чудища этажей в четыре, а то и больше. Странно? это производит впечатление. Все жалуются, что денег нет, и больше всего жалуются на это домовладельцы. А между тем, глядишь, после всех жалоб такой домовладелец вдруг возьмет да и выдвинет домину, цена которому на первый взгляд тысяч полтораста, а то и двести.
- Позвольте, да ведь вы сами только что кричали, Что у вас денег нет.
- Совершенно верно, нет.
- А как же вот этот домина? Улыбается.
- Это мой маленький секрет.

Секрет, в сушности очень прост Недавно домостроительной горячке способствовало то обстоятельство, что четыре киевских банка, орудующие по части залога домов, очень легко открывали свой кредитный портфель для всех, обуреваемых жаждой домостроительства.

Таким образом, создалась даже особая оригинальная система постройки домов. Вы строите первый этаж и закладываете его в банке. На полученные деньги сооружаете второй этаж, опять закладываете его в банке, делаете третий и т.д., словом, можете строить до тех пор, пока у банка хватит кредитного терпенья, а у вас строительного хотенья.  

 

Это был золотой век киевского домостроительства, но он прошел, как все на свете проходит. Банки сжали дающую благодетельную руку, кредит сократился вместо прежнего непрерывного золотого дождя начали перепадать маленькие дождики.

Прекратился ли от этого домостроительный раж? Ничуть не только не прекратился, но даже не cократился сколько-нибудь заметно. Стоит только пройти по киевским улицам, чтобы убедиться в этом.

Вы помните, сколько в свое время шуму наделало наше домостроительное общество, когда оно задумало девственную меринговскую усадьбу превратить в целый культурный городок. Всем казалось чем-то волшебным, когда там, где звучно резала коньками лед наша учащаяся молодежь, вдруг протянулись улицы, выросли многоэтажные дома, явилась торцовая мостовая, театр и пр. Теперь нас этим не удивишь. Не нужно акционерных обществ с миллионными капиталами. Трудами отдельных лиц застраиваются домами-громадами целые улицы.

Вместо маленьких аккуратненьких домиков, живописно выглядывавших из зелени разросшихся живописно палисадников, теперь на каждом углу взор ваш встречает высокие каменные ящики, население которых надо считать сотнями.

Представьте себе, что сделаться киевским домовладельцем теперь самое легкое дело, легче даже, чем открыть одну из тех банкирских контор, которые обыкновенно через год летят в трубу со всем своим содержимым.

Например, у вас нет никакого капитала. Тем лучше для вас. если вы хотите сделаться киевским домовладельцем. Все делается так. Вы сидите у себя в кабинете и ничего не подозреваете.

Вдруг к вам является еврей-фактор и говорит.

- Желаете выстроить дом?
Вы отвечаете:
- Очень даже желаю, но тут есть маленькая загвоздочка.
- Какая?
Вы выворачиваете карман, в котором, по народному выражению, гуляет ветер.
- Как видите - ни сантима
- О, это пустяки, денег не нужно. Денег и я могу дать, у меня найдется две - три тысячи.
- Вы опять колеблетесь. Фактор, заметив это, продолжает. Вы, понятное дело, недоумеваете:
- Вы думаете, этого мало?
- Дда, мне кажется....
- И вовсе нет, напротив, очень даже достаточно. У меня есть на примете хорошенькая усадьба,
стоит всего сто тысяч. На ней банковского долга 97 тысяч...
Стало быть, чтобы купить ее, надо дать деньгами всего три тысячи.
Потом в усадьбе есть великолепное место. Для хорошенького четырехэтажного дома, и мы этот дом построим.
Как?
Стало быть, опять нужны деньги?
- Ничуть. У меня есть кредит у подрядчиков по кирпичным, столярным, слесарным и прочим работам.
Этот кредит нам и построит дом. Мы его заложим в банк, ну, хоть за сто тысяч расплатимся с подрядчиками. Потом мы продадим нашу
усадьбу, скажем, за 210 тысяч, и получим чистого барыша 10 тысяч, которые мы поделим с вами пополам.
Я на свои вложенные в дело три тысячи получу две тьcячи рублей процентов,
а вы...
- А я за что же получу пять тысяч?
- За то, что я в этой комбинации не могу обойтись без вас или правильнее без вашего имени. Идет?
Сделка заключена, и вы становитесь домостроителем. Изрядное число новых домов в Киеве обязаны своим возникновением именно домостроительству такого сорта. Все они построены с определенной целью - сейчас же их продать с каким ни на есть барышом и опять приняться за новую постройку.

Словом, тут не домостроительство в солидном смысле, а простая спекуляция домами. Зато и строятся эти дома из самого плохого материала, и прочность их весьма сомнительна. Все внимание строителей устремлено на то, чтобы дом казался внушительным и солидным. Это достигается с помощью краски, которою ведь всякие дефекты закрасить можно. Посмотришь на такой дом: восторг и очарованье. Фасад украшен лепкой, стиль самый что ни на есть ренессанс, внутри позолота, лепные украшения, расписные потолки, паркет. Просто глаза разбегаются. А покопайтесь под этой позолотой, под этой живописью, и окажется, что в стенах вместе с кирпичом всякая дрянь, стенки из старого гнилья, балки сомнительного свойства, окна трещат от самого нежнейшего зефира. Словом, вникнув во все подробности, вы скажете: "плакали мои денежки!" Несомненно, когда-нибудь обнаружатся результаты нашей домостроительной горячки, и кому-нибудь они очень солоно придутся...

Осталось добавить, что последние строки фельетона сбылись в 1911 году, когда в результате недобросовестности застройщиков разразилась серия строительных катастроф. Самая страшная из них, с десятками человеческих жертв, произошла при возведении углового дома по ул. Львовской,14 (теперь ул Артема).

После этого власти встрепенулись. Новые жесткие постановления активизировали механизм тройного контроля: со стороны губернской администрации, городского самоуправления и полиции. Убитым и искалеченным от этого, легче не стало, но, по крайней мере, подобные катастрофы в дореволюционном Киеве не повторялись.